配当要求終期の公告
債権者が不動産を差し押さえ裁判所に競売の申立てをすると裁判所から事件番号が付与され「競売開始決定通知」が送達されます。
この決定がされると残債を一括で支払うなどの行為をしない限り、競売を止めることができません。
開始決定がなされると裁判所は、「配当要求終期の公告」をします。これは、競売申立債権者以外の一般債権者に対して当該不動産に債権があれば申し立てるようその終期を公告します。
この公告は裁判所にて公開され誰でも閲覧することが可能です。この情報を求めて不動産会社が任意売却を勧める為に閲覧し、債務者の家にアポなし訪問を始めます。
私もご依頼者から「ポストに不動産会社からの手紙や名刺がたくさん入っていて、このまま時間が進むと強制的に家を出されますや、当社に任せてくれたら引越代100万円あげます」など不安をあおったりこの先どうなるかも分からない状況でお金の話をしたりかなり強引に勧誘してきます。彼らはこの状況で多くの他の不動産会社の営業もあることを分かっていますので、仕事をとるために過剰なトークも辞さないのです。
任意売却は、全ての債権者の合意がなければ成立しません。交渉もこれからの段階で引越代を100万円上げますなどと言える訳がありません。
弊社で専任媒介契約を結び当然レインズに公開して売却中にもかかわらず、しかもご依頼者が「プレステージに任せていますから」と言っても執拗に依頼を迫ります。彼らの節操のない行動には呆れるばかりです。
任意売却は、依頼する不動産会社の技量により結果に大きな差が出ます。
では、どのような基準で業者を選択すると良いのでしょう。それは経験豊富で疑問に明確に答えてくれて、しかもご依頼者の利益を最大限に守ってくれる業者に依頼することです。業者選は慎重にをご覧ください。
最後に、任意売却は魔法の杖ではありません。しかし任意売却は将来の一歩を踏み出す大事なきっかけとなります。スムーズに踏み出すことが出来れば任意売却は大成功と言えるでしょう。私も多くの事をお客様から教えられます。一人でも多くの人を救いたいという思いでこれからも邁進してまいります。
任意売却と自己破産
- 良い倒産と悪い倒産
- 倒産手続きについて
- 適切な不動産処分が「再生」を左右する
- 破産手続前の任意売却
- 破産手続後の任意売却
任意売却を専門に行なっている私にとって全てが大変有意義な講義となりました。特に、適切な不動産処分が「再生」を左右するという点が大変感銘を受け参考になりました。
まず自宅を守る！ための手続選択
- 個人再生手続（民事再生手続）
- sale & lease back ＋ 破産手続
個人再生に関しては、ご相談者にまず金融機関にリスケの相談をすることをアドバイスいたします。そして、住宅ローン特別条項を活用して自宅を維持しながら債務整理をお勧めしています。
次に、sale & lease back ＋ 破産手続 つまり自宅に住み続けられる可能性が無いか、協力者がいないかを検討いたします。それで初めて任意売却を検討するよう勧めています。
任意売却は、ご依頼者が新しい生活をスムーズに始められるかとても重要な方法だと考えています。そして、依頼する業者の選択を間違うと大きな結果の違いがあるのも事実なのです。
よく「任意売却と破産、どちらが良いのですか」との質問をいただきます。任意売却と破産は比較することではありません。比較するのは任意売却と競売です。破産は複数の借り入れがあり任意売却後も返済が厳しいという場合にはとても有効な手段です。任意売却は競売と比較して多くのメリットがあります。
「弁護士に破産の相談をしたところ競売を勧められた」という話をよく聞きます。理由は簡単です 競売処理の方が仕事が簡単で楽だからです。
しかし破産法を見ると
任意売却成功のポイント
明けましておめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願いいたします。
住宅ローンの支払いを滞納されお困りの方が急増しています。任意売却は競売に比べ多くのメリットがありますが、任意売却を成功させるためには幾つかの重要なポイントがあります。
それは
- 早い時期に相談をする。
- 任意売却の専門不動産会社に依頼する。
- 税金の滞納はできるだけ避ける。
早い時期に相談することは大変重要なポイントです。なぜなら、早い時期に相談することによりご相談者の意向に沿った売却が可能になるからです。身内の協力や投資家による購入により住み続ける事が可能になる場合も有ります。又、充分な売却期間があるためより高額にて売却が可能になり債権者により多くの弁済ができます。更に引越代も捻出し易くなります。
近年競売の処理スピードが大変早くなっており競売開始決定通知が送達されてからでは、予納金を納めている関係から任意売却自体認めない債権者や、認めても時間が短く成功しない場合も多々あります。この時期の任意売却では引越代の捻出は非常に難しくなってきます。
任意売却の専門不動産会社に依頼する。一口に不動産会社と言っても、賃貸専門不動産会社、売買仲介専門の不動産会社、管理を主業としている会社、物件を仕入れ転売専門不動産会社などいろいろな得意分野があります。
任意売却は、売買仲介の不動産会社が受けることになるかと思いますが、任意売却は通常の売買仲介とは全く違います。例えば債権者との交渉があるからです。債権者は融資金を回収できれば良いのであり、わざわざアドバイスなど一切してくれません。又、今後予想される問題を把握できなければなりません。更には、依頼者の為に引越代を捻出できなければなりません。売却後の残債についてアドバイスできるよう経験が必要です。この様に依頼された物件を売却するのは勿論ですが、高度な知識と経験を要求されます。そして法律の専門家との連携も非常に重要です。
では、どのようにすると良い業者を選択することができるでしょうか。それは、何社かに問い合わせをして説明を聞いてください。質問にすぐ答えてくれるか？良いことばかり言っていないか？デメリットについても正確に答えてくれるか？実績はどの位あるか？など。決して査定を優先する業者には依頼をしないことです。何故なら多くの場合、売り出し価格を決定するのは債権者だからです。
税金の滞納はできるだけ避けることも非常に重要です。固定資産税や住民税、保険料等を滞納しているとお持ちの不動産が差し押さえられます。一旦差し押さえられると、税担当者は「滞納税額全額を納めないと差し押さえを解除できない」といいます。住宅金融支援機構は、差し押さえ解除費用を認めてくれていますが、規定により優先税は全額、劣後債権に関しては20万円から30万円迄となっている為、差額を分納するとお願いし認めて貰わなければ任意売却は成立しません。
それ故、任意売却を行う上で、税金の納付は最優先とお考えください。たとえ自己破産をしても税金は免責にはなりません。一括で納付が困難なら分割納付をお願いしたり役所と良い関係を保ってください。差し押さえ後も、少しずつでも納付をしてください。
住宅ローンの返済が難しくなってきたらまず金融機関に相談をしてください。
その上で、返済が困難なら早い行動をお勧めいたします。早い行動が、結果有利な解決になります。
これからも任意売却のスペシャリストとして多くのご依頼者のお役にたって参ります。
2011年を振り返って
31日午後1時、私の2011年の仕事が終了いたしました。
今年を振り返るとやはり3月11日の東日本大震災です。被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げます。
多くの命が奪われ、難を逃れることができた方たちも仕事を失い、大幅に遅れた仮設住宅で不自由な生活をされていらっしゃいます。
さらに福島原発事故により放射線問題で住まいや職を失った多くの方がおり、これから先の生活も全く予定がたたない・・・
当社も義援金をお送りいたしましたが本当に心が痛むと同時に一日も早い復興を願わずにはいられません。
私的にはあっという間の一年でした。ご相談146件、61件の任意売却のお手伝いをさせて頂きました。
任意売却は、競売に比べ多くのメリットがありますが、家を失ってしまうのは同じです。
もっと景気が良ければ家を守ることができると考えると、日本の経済が明るくなることを願わずにはいられません。何とか次の時代を背負う若者が安心して暮らせる日本になって欲しいと願わずにはいられません。
2012年の経済・景気は決して明るいものではないかもしれません。国の予算も初めて税収より国債の発行額が上回り、単純に借金の率だけで言うと、ユーロ圏のギリシャやイタリアより日本は借金国です。
円滑化法が2013年3月に延長になったようですが、これが果して真の経済回復になるのか疑問で、私の個人的考えですが無駄に延命措置をとっているとしか思えません。
この1年間多くの方に支えられ終わることができますことを心より感謝いたすと同時に、感謝の気持ちを忘れずに来年もより多くの助けを必要とする方のため全力を尽くし、ご依頼者が新しい第一歩が踏み出せるように非力では有りますが邁進してまいります。
競売の処理が早まっています
住宅ローンの返済が３ヵ月～６ヵ月滞り、期限の利益を喪失し金融機関が保証会社から代位弁済を受けると、保証会社や債権回収委託会社から一括弁済を迫られます。
任意売却はこのタイミングで始めるのですが、そのまま何もしないでいると保証会社や債権回収委託会社は裁判所に競売の申し立てを行い受理されると裁判所は不動産を「差押え」本人に対し「競売開始決定通知書」を送達します。この書類を受け取って慌てて相談に来られる方が多々いらっしゃいます。
その後１・２週間後に裁判所の執行官と評価人（不動産鑑定士）が、債務者の不動産の最低落札価格を決めるために見にきます。その際内覧を拒否することはできません。不在の場合は「○月○日に来るので、都合の悪い場合は連絡するよう」通知書を置いていきます。そのまま連絡をしないで二回くらい繰り返すと、鍵を開けて中に入って写真を撮っていきます。鍵が開かない場合は鍵の交換をする場合もあります。そうなると裁判所に鍵を貰いに行かないと家に入ることができなくなってしまいます。これは決して不法侵入ではなく、強制的に家に入る権利を有しているのです。
その後、競売資料の作成、売却基準価格の決定、入札の公告、入札、開札、売却許可決定、引渡し命令、となっていきます。
以前はこの処理には６ヵ月～８ヵ月を要しましたが、現在は処理のスピードが早くなっていて４ヵ月～５か月で売却完了になってしまいます。
任意売却は、理屈的には開札の前日までは可能です。開札日の前日までに物件の購入者を見つけ売買契約・決済をし債権者に競売の取り下げに応じてもらえる額を返済し、競売を取り下げしてもらいます。任意売却の場合、売却価格は売主の希望額ではなく、債権者が抵当権を外すのに納得出来る価格でなくてはなりませんので、そのための交渉の時間が必要となりますし買い手を探すのにも時間がかかります。
全ての債権者が任意売却に応じてくれる訳ではありません。債権者は予納金を納入し競売申し立てを行い、裁判所の評価に基づき法的に処分してくれる訳ですから、一旦競売の申し立てをしてしまうと任意売却に応じてもらえない場合もあります。応じてもらえても競売を止める訳ではなく競売と並行して行わなければなりません。
処理が早まっている理由に、競売物件の減少が考えられます。平成21年12月から施行されている「金融円滑化法」により札幌市内でも約3000件のリスケジュールが実行されている様です。円滑化法・リスケジュールにつきましてはこちらをご覧ください。
住宅ローンの返済に困ったらまず金融機関にリスケジュールの相談をしてください。それでも返済が困難な場合は、早い時期の相談をお勧めいたします。早い決断が早期解決・任意売却を成功へと導きます。
任意売却ができない
担保不動産の任意売却は債務を減額させる有効な方法です。しかし、任意売却ができない場合があります。
- 競売の手続きが進んで、入札が目前に迫り時間的に不可能な場合。
- 連帯債務者・連帯保証人と連絡がとれない、売却の承諾が得られない。
- 内覧・内見希望者が出ても、お部屋の中を見せてもらうことが出来ない。
- 税金の滞納額、マンションの管理費等滞納額が債権者の許容範囲を超えている。
- ご本人もしくは保証人の本人確認ができない。お歳でご自分の意思表示ができない場合。
- 債権者との関係を悪くしてしまっている場合。
- 債権者が競売以外認めない場合。又、後順位抵当権者が応じない場合も不可です。
- 連帯保証人に絶対に迷惑をかけられない場合。
- 再建築不可の条件下に在る不動産(売れる可能性は有ります)。
- 依頼主が途中で消息不明になってしまう場合。
任意売却をされる方の理由は様々ですが、その一つに「離婚」が原因で売却する方が増えています。
この度のケースとしまして、元の奥様が住宅に留まり、別れたご主人が２人のお子様の養育費を支払いながら更に住宅ローンの返済もされている方でした。当然、ご自身のアパートの家賃もありますのでローンの支払いは滞っても仕方ない状況です。予想された通り保証会社により代位弁済を受け競売か任意売却かを選択しなければならない時期に達してしまいました。
ご主人様から相談を受け任意売却をすることになりましたが、ここで問題がおきてしまいました。元の奥様が住宅を離れるのを拒まれたのです。奥様は、連帯保証人でも、連帯債務者でもありません。詳しくはお聞きしていませんが、住宅を慰謝料がわりにもらったそうで、自分にはこの家に住む権利があると主張され、内覧希望者が現れても家を見せてくれませんでいた。奥様のお気持ちは分かりますが、これはご夫婦間のお話で債権者には全く関係がないこと、又このまま進むと競売にかかることもご説明いたしましたが結局ご理解頂くことはありませんでした。
当初の打ち合わせのなかで、元奥様が売却を快く思っていないことはお聞きしていましたが、ご主人様が「自分で説得するので心配しないでくれ」とおっしゃたのでご本人任せにしてしまった事を深く反省いたしました。任意売却は、債務を弁済する有用な方法ですが債権者は勿論のこと関係する全ての方の協力が必要なことをつくづく思い知らされた事例となりました。
8月を振り返って
8月は支援機構4件、民間金融機関3件、合計7件の任意売却が完了しました。
その中のお一人は、昨年12月に相談に来られた自営業者の方で、20年近くご商売をされていらっしゃいますが、同業他社の増加に伴い利益を確保することが難しくなり、更にご高齢のお母様の医療費がかさみ、消費者金融からの借り入れで当座をしのぎ、事業の立て直しを図ってこられましたが、月々17万円の返済は思うように行きませんでした。
任意売却をしても多くの債務が残り、他にも多くの債務がありますので、自己破産をお勧めしましたが、ご本人の強い意向により個人再生を選択され売却を進めることにしました。
4月から売り出しを始め4ヶ月かかりましたが売却を完了することができました。滞納していた管理費等、差し押さえ解除費用は債権者に控除していただき、更に交渉の末30万円の引越し費用の捻出に成功いたしました。
決済が終わり、新生活応援資金をお渡しいたしましたところ、眼に涙を浮かべ何度も何度も頭を下げてくださいまして、私もお客様の新しい生活が何とかスムーズにスタートできることを願わずにはいられませんでした。
2009年12月より「金融円滑化法」が施行されています。ローンの返済が難しい方は、是非、金融機関に相談をしてください。金融機関は一定期間利息のみの返済や、返済期間の延長など積極的に相談にのってくれます。
それでも返済が困難な場合は、無理してローンを支払う必要はありません。ローンの支払いより大切なのは、家を守ることではなく家族を守ることだと思います。家族が一致団結していれば多くの困難を乗り越えられます。
今までに約350件の任意売却を担当させていただきましたが、私はお客様から実に多くの事を学びました。ご依頼者は、私が思っている以上に現実に悩み、真剣に将来のことを考えていることを。
これからもこの仕事を続けて参りますが、ご依頼者の新しい第一歩がスムーズに踏み出せるようより知恵を絞り、汗を流すという気持ちを決して忘れることなくサポートを続けて参ります。
債権者の合意
本日、２月に依頼くださったお客様の売買決済が完了しました。年金生活の女性の方で、娘さんの離婚した元婿さんが連帯債務者となっていました。
債権者は、壱機構、弐民間銀行、参ノンバンクとあり、このノンバンクから元婿さんが50万円の借入をしていて更に、個人に債権を譲渡して仮登記がなされている状況でした。壱番の機構も損切り状態で、当然弐番、参番はハンコ代ですが、今までの経験から、個人の債権者は話がこじれることが多いことから、慎重に対応しました。個人の債権者は、ご本人の知り合いの場合が多く、窮状を救うべく人助けから融資している場合があるからです。それが何年も返していない状態が続いていると当然感情的になることが多いのです。
任意売却は、全ての債権者の同意がなければ成立しませんから慎重に調整しなければなりません。事前にご本人から返済状況の情報を得てから、債権者に連絡をいれたところ、案の定話が食い違っていました。『貸してから一円も返してもらっていない、もう10年だよ。ハンコ代なら競売になってすっきりしたほうがマシ、きっちり50万円返してもらうから、本来なら金利も欲しいくらいだが』
ハンコ代5万円のところを50万円要求され、普通であれば任意売却を断念するところですが、何とか競売を阻止したい思いで、交渉を重ねた結果、『分かった、２０万円で納得しよう』と言っていただき、当社の媒介手数料から不足分を捻出し抵当権解除の書類を貰うことができました。抵当権消滅請求の利用で法的に抵当権を抹消することが出来るのですが、時間や弁護士費用が数十万円かかるため、媒介手数料は減りましたが、交渉がまとまりなによりでした。
相談に来られる多くの方は、自らの奔放な生活からローンの返済が滞った訳ではなく、この時代背景により会社の倒産・リストラ・疾病などの理由で返済が困難になった訳です。そんな方の住宅を決して競売で処分されるのではなく、ご本人の意思で売却するお手伝いを今後も続けてまいります。
任意売却とハンコ代
任意売却を遂行する際にしばしば遭遇することにハンコ代の支払いがあります。
ハンコ代とは、債権者に支払うお金ですが、競売になった場合受け取る権利が無い債権者に担保である抵当権を抹消してもらうために支払うお金のことをいいます。売却代金から受け取る権利がないからといって一円も支払わないのは申し訳ないという意味合いから云わば迷惑料、ゴメンナサイ料のようなものです。
例） 売却価格が1,000万円 借入が公庫と銀行 公庫の残債が1,500万円 銀行の残債が500万円
- 媒介手数料 378,000円
- 抵当権抹消費用 25,000円
- ハンコ代 300,000円
このような経費がかかり、公庫に9,297,000円の返済となり、残債は約5,700,000円残りました。
抵当権には順番があり、公庫が１番、銀行が２番となり、事故になった場合１番から弁済を受ける権利があります。よって、この場合銀行は、あと600万円高く売れないと弁済が廻ってこないことになります。万が一競売になった場合、銀行の抵当権は、裁判所の職権で抹消されてしまいます。このような状況の際に銀行に支払うお金のことをハンコ代というのです。
住宅金融支援機構（公庫）は、ハンコ代の基準を決めています。
多くの債権者は、機構の基準で応諾していただきますが、稀に応諾してくれない債権者もいます。理由は様々ですが、その一つにご依頼者の対応があります。ローンを滞納して、債権者から電話が入っても居留守をしたり、連絡をするよう言われてもしなかったりなど、債権者の印象を悪くしている場合ハンコ代の金額の大小だけではなく、任意売却に応じてくれない事もあります。
任意売却は、債権者全ての合意のもとに行う売買です。
住宅ローンを滞納しておられる方、債権者からの電話や文書には臆することなく対応してください。そして、後のことは任意売却専門の当社にお任せください。
決済に思うこと
昨年12月より売却をお受けしていた物件の決済がありました。
任意売却販売期間の6ヵ月ギリギリの売買完了となりました。
今回のご依頼者は、長らく自営業をされていましたが、不景気のあおりを受け昨年7月に廃業された51歳の方でした。
この仕事をして思うのですが、相談に来られる方は自らの怠惰な生活のため住宅ローンが破綻したのではなく、昨今の経済情勢が原因でリストラされ返済が不能になった方が殆んどです。
お受けした案件は、必ず成約に持っていくのが使命だと私は思っています。競売ではなく任意売却を選択された訳ですから、何が何でも成功させてご依頼者にお返ししなければなりません。
売却しやすい物件もあれば、そうでない物件もあり成約に苦労することもあります。売却価格は殆んどの場合債権者が決定しますので、正直相場より高い場合もあります。又、ご依頼者が税金の滞納のため差し押え、それもかなり高額、管理費の滞納、先取り特権の付さない使用料、引越し費用が用意できないなど様々なクリアーしなければならないハードルがあります。
今回の場合正しくこれらのハードル全てを超えなければならない案件でしたが、6ヵ月の月日が流れましたが何とか全てのハードルを越え決済することができました。解決方法など詳しい内容はここでは書きませんが、「原間井さんにお願いして本当に良かった、ありがとうございます。」と言われ苦労も忘れることができました。
任意売却は、通常の売却に比べると担当者として多くの処理すべき事があり正直苦労が多いです。しかしその反面、苦労が多ければ多いほど成し遂げた際の達成感、又、お客様の今後の人生に関われた満足感があり、私は任意売却の仕事に誇りをもっています。
これからも多くのお客様にお会いしますが、任意売却を通してお客様の今後の新しい生活の少しでもお役に立ちたいと願っています。
