6月を振り返って
6月も微力ではありますが、住宅ローンの返済に窮しておられる方々の任意売却のお手伝いをさせていただきま した。 債権者が複数有り、特に市税滞納による差し押え登記がなされているケースが多かったです。 後順位抵当権者の同意を得る場合、明らかに無剰余の場合は｢判子代｣で応諾していただけるのですが、 先順位抵当権者が遅延損害金まで全てを回収でき、余剰がある場合、次順位抵当権者はより高額で売却でき るのではな […]
MONTH
2013年6月
任意売却業者の倫理
私は住宅ローンの返済に窮しておられる方からの相談をお受けするようになって早10年が経ちました。 当時はまだ任意売却のホームページは数少なかった記憶があります。 それが今では、Googleで｢任意売却｣と検索すると575,000件がヒットします。 ホームページを見ると明らかに経験不足で内容が無かったり、都合の良いことだけを誇大に述べたり、ほかの ホームページを盗用して制作した物もあり、弊社のホームペ […]
任意売却の売却価格
任意売却の売却価格は誰が決定するのでしょうか？ 売主？媒介業者？いいえ殆どの場合債権者が決定します。 住宅金融支援機構の場合、業務を委託されたサービサーが｢売却価格は○○○万円｣と通知してきます。 何ヶ月も返済が滞っている訳ですから当然といえば当然です。 又、原則任意売却可能期間は6ヶ月となっています。万が一期間内に売却が完了できない場合は｢競売｣へと 移行してしまいます。 任意売却は債務者のみな […]
任意売却はご依頼者の協力が必須です！
任意売却と通常の売却との違いは、債権者（担保権者）の同意が必要であることで、それ以外違いはありませ ん。 専門業者である弊社は、債権者とご依頼者の代理人として打ち合わせをいたします。任意売却を応諾してもら うため、細心の注意を払い交渉いたします。 ご依頼者には協力して頂きたいことがあります。それは、スムーズに売却できるように協力していただきたいと いうことです。 具体的には 内覧に協力していただき […]
任意売却の費用負担は0円？
任意売却でも通常の売却でも売主の費用負担はあります。 媒介手数料、抵当権抹消費用、印紙代等々 任意売却の場合、売主には費用の負担が難しい場合が多いので債権者は一定の費用を売買代金の中から控除して くれます。 殆どの場合認められるもの 媒介手数料 抵当権抹消費用 後順位抵当権抹消費用（規定有り）） 滞納管理費・修繕積立金（駐車場使用料、光熱費、町内会費は不可） 差押解除費用（規定有り） 認められる場 […]
任意売却後の残債－支援機構－
先に民間金融機関の任意売却後の残債について触れましたが今回は、住宅金融支援機構の残債の返済について述 べます。 機構の場合、基本的に債権譲渡はありません。残債は｢分割弁済申出書｣に自ら記入し提出します。 勤務先・同居家族・手取り収入・支出（家賃、債務、生活費）等を記入し、例えば月々10,000返済希望とか自 ら記入します。 では、いつまで返済するのでしょうか？ 債務が完済するまで支払い義務がありま […]
任意売却後の残債
任意売却をされる殆んどの方が残債が残ります。 この残債の支払い方は、民間金融機関と住宅金融支援機構では対応が違います。 民間金融機関の場合、保証会社が債務を代位弁済しますので残債は保証会社と話し合いをします。 通常、保証会社に1年位弁済後、債権はサービサーに譲渡されます。譲渡が繰り返される場合もあります。 対応は様々で、無担保債権の為月々少額でも良いので払ってくれとか、請求をしてこない場合もありま […]
離婚するので連帯保証人を外れたい！
任意売却の相談を受けていますと、リストラ・失業の他に離婚に伴う任意売却のご相談が増えています。 その中で、奥様が連帯保証人になっていて、「この機会に連帯保証人から外れることができないか？」と相談を 受けます。 結論から申して、判断は融資金融機関に委ねられますが、極めて難しいと申し上げます。 そもそも住宅ローンを借りる場合、所得額に応じて融資金額が決定されます。ご主人の所得だけでは希望の融資 を受け […]
任意売却って何？
最近巷では任意売却に関するホームページが氾濫しています。 そもそも「任意売却」とは何でしょう。 一言で言いますと「住宅ローンを滞納し競売で処分される前に全ての債権者の合意の元自分の意思で不動産を売 却すること」です。 会社の倒産やリストラ、離婚や病気などの理由で住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は保証会社より代位弁済 を受けると同時に保証会社は債務者に対し求償権を取得し一括弁済を求めます。 当然、 […]