任意売却で差押・競売を回避、住宅ローンの不安を解決！

任意売却と競売による売却の違い

任意売却のメリット

○ 債権者により多くの返済ができる。

物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な処分より高値で売却が可能です。

○ 一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。

物件の所有者が合意の上任意で売却するので、競売で落札する人々が、物件情報収集のため近隣に聞き込み等の調査が行われずにすみます。よって、外部に事情を知られずに売却できます。

○ 売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる。

債権者には、任意売却で担保の抵当権はすでにありません。また債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知です。したがって、任意売却後に債権者に残された債権回収は現実的な方法にならざるをえなくなり、給与等の差押えは通常は行いません。

○ 競売開始となっても任意売却に切り替えができる。

裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、任意売却に切り替えることができます。但し、全ての金融機関が応じる訳ではありません。競売の手続きと並行して任意売却をしますので時間切れになってしまう場合があります。裁判所より「競売開始決定通知」が届いたなら早急な対応が必要です。

○ 費用の持ち出しが無い。

通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われます。

• 不動産会社への仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
• 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

○ 話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることがある。

　　　　　　　

債権者によって一定額認める場合や、一切認めない場合があります。引越し費用はある程度ご用意ください。

競売のデメリット

■ 相場よりも安い価格で売却されてしまう。

市価の２割から４割減で売却されてしまうため、残債務も多くなってしまいます。

■ 競売になったことが知られてしまう。

新聞・住宅情報誌・インターネット・裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されます。

■ 立ち退きの為の引越し代は貰えない。

競売によって売却された代金はすべて担保権者への返済にあてられるため、その中から引越し代などの立ち退き費用を都合してもらえることはありません。裁判所からの強制的な退去命令もあります。

■ 残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならない。

　　　　　　

市場よりも大幅に低い価格で売却されてしまう為、残債務は残ってしまいます。知識のない方の交渉では、債務者側に柔軟に対応してもらうことは、困難なケースがほとんどです。基本的には残債務の一括返済を迫られます。

競売になってしまうと

（例）物件市場価格が１５００万円の場合

競売	任意売却
ローン延滞　２０００万円	ローン延滞　２０００万円
裁判所から競売開始決定通知が届きます。
競売	任意で売却
物件が競売にかけられます。	任意売却で売り出します。
市場価格の60％〜70％程度 ９００万円−予納金（競売にかかる裁判費用）	市場価格の80％〜90％程度 １２００万円
市場価格の60％から70％程の価格で取引されます。	市場価格の80％〜90％程の価格で取引されます。
残債務　約１１５０万円	残債務　８００万円
残債務が残ります。
支払いが続く	和解	自己破産

任意売却のメリット、競売のデメリットをご理解いただけましたか。
次に、任意売却の流れを説明します。