任意売却で差押・競売を回避、住宅ローンの不安を解決！

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よくある質問Ｑ＆Ａ

Q1 任意売却って何？

任意売却とは不動産についている抵当権（住宅ローン・不動産担保ローン・事業者ローン）の支払いが滞納し、債権者（ローン会社）が競売で処分する前に、債権者の同意を得て売却することです。但し、任意売却のほとんどは売却後、債務が残りますが、債権者との話し合いにより月々5,000円から30,000円程度の無理のない返済に応じてくれる場合が多いです。
任意売却の対象は次の状況の方です。

• 住宅ローンが３ヶ月以上滞納していて、債権者から債務の一括請求されている方。
• 「競売開始決定通知」が来ている方。

債権者から一括請求が来た後、任意売却をしないでそのままにしていると、債権者は所有者の承諾もなく「競売」にかけてきます。「競売開始決定通知」が来て落札され、新所有者に変わるまでには６ヶ月位の期間がかかります。　

今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローン支払いが難しい方も早めの対処が必要です。

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Q2 任意売却のメリットって何？

• 所有者・債権者・買主が話し合いにより、納得して売却できる。
• 債権者により多くの返済ができる。
• 一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。
• 売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる
• 通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われる。
  • ・不動産会社への仲介手数料
  • ・抵当権抹消費用
  • ・滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
  • ・滞納分の固定資産税・住民税
• 話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることがある。

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Q3 任意売却のデメリットは？

• 任意売却をするためには、債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできません。
• 保証人がいる場合、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡がとれない場合任意売却が行えない場合があります。

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Q4 競売って何？

競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却することです。
通常は、競争入札により、最も高い価格を入札した者が落札します。 落札者が裁判所に代金を納付した時点で不動産の所有権は落札者に移転します。 競売による売却はあなたが売主ではなく、裁判所が売主です。よって、一切の要望は聞き入れてもらえません。

さらに、誤解されている方が多いのですが、競売で不動産が処分されても住宅ローンは無くなりません。銀行は競売で回収できなかった不足分を債務者である持ち主に請求します。

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Q5 競売になったら家を出ていかなくてはならないの？

「競売開始決定通知」が届き、約６ヶ月位で競売落札となります。当然、その間は住み続けることができます。落札され、そこに住み続けると「不法占拠」となりますので、家を出ていかなければなりません。通常引越し代も手当てされませんのでご注意ください。

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Q6 住宅ローンを滞納するとどうなるの

住宅ローンを滞納すると、最初は文書による督促が来ます。この時点で、必ず金融機関に支払いの相談（リスケジューリング）をして下さい。

そのまま何も対策を講じないでいると、滞納３ヶ月位で事故案件として個人情報センターに通知、登録がされます。登録が完了するとクレジットカード等の使用ができなくなります。俗に言うブラックリストです。

滞納６ヶ月で今までの支払い期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」となり、ローン残金全額の一括請求が金融機関又は、保証会社から通知されます。

その後債権者は、任意売却、もしくは競売によって債権回収の処理をします。

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Q7 住宅ローンの月々の支払いの減額は可能？

　　　　　　　　　　　　

可能です。

各債権者（金融機関）に支払いの条件を交渉し月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。但し、債務の免除はできません。
期間の延長をして月々の支払いを抑えますので以前より債務額は増えます。 また、支払い条件を変更した後に滞納すると住宅ローンの残債務を一括返済で請求される可能性があります。

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Q8 「期限の利益の喪失」とは何？

期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。
つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合（自己破産など）など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。

住宅ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。その方法として、銀行・債権者は競売か、任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。この期限の利益の喪失の通知をもらってからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅そしです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払いを受け付けません。

　期限の利益の喪失の通知をもらってからの選択肢は３つしかありません。　

1. 誰かに残った借金分のお金を借りて、全額一括返済する。
2. 任意売却で処理する。
3. 競売で家を処分する。

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Q9 「代位弁済」とは何？

住宅ローンの支払いが滞った場合には、ローン利用者に代わって、債務を保証した信用保証会社や保証協会が残りのローンを支払わなければなりません。これを代位弁済といいます。
住宅ローンの場合、保証会社が肩代わりして銀行などに元本と利息を返済します。　

代位弁済になる期間は、銀行により様々ですが、住宅ローンを滞納して約３ヶ月から６ヶ月で代位弁済が行われます。
この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権（支払いを求める権利）を取得し、その範囲で債権者が債務者に対してもっていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。

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Q10 任意売却すると住宅ローンは払わなくていいの？

いいえ、払わなければなりません。

但し、競売で落札される場合より、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債務が減少します。　

無担保債権として残債務は、住宅ローン会社や金融機関からサービサーという会社に譲渡されます。その後、債務者はサービサーと交渉することになります。

通常、交渉次第で月々5,000円から30,000円位の間での分割返済が可能となります。
但し、自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。

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Q11 任意売却した時の費用はどうなるの？

あなたからは一切いただきません。

仲介手数料・抵当権抹消費用・差押え解除費用・滞納管理費、修繕積立金等は債権者から頂きます。

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Q12 任意売却したら自己破産しないといけないの？

ひとつの方法として考えましょう。

任意売却をしても必ず自己破産しなければならないということではありません。
任意売却をして残った債務は、多くの場合債権者は、月々5,000円から30,000円位の分割払いに応じてくれますが、時に、厳しい債権者の場合、まとまった金額を要求し、交渉がまとまらないと給与を差押えることがあります。

その他、消費者金融等、複数の債務がある場合、自己破産という処理をした方が、新たなスタートに有利であるといえます。

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Q13 自己破産したら住宅ローンの支払いはどうなるの？

自己破産して免責が認められると住宅ローン残債務の支払いはしなくてよくなります。

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Q14 引越し費用が用意できない場合はどうなるの？

引越し費用は必ず出してもらえるものではありません。よって、ご自身である程度用意しなければなりません。当社の家財道具買い取りサービスがございますので、引越し費用のお手伝いが可能です。さらに、当社基準内で費用のお立替えもしていますのでご相談ください。

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Q15 滞納している固定資産税はどうしたらいいの？

分割で毎月払いましょう。

税金を滞納して、自宅に差押えがついている場合は、差押え解除の交渉をいたします。　 固定資産税の差押えがほとんどですが、その他住民税・源泉税・国民保険・自動車税などの滞納があれば差押えがあります。　

自宅に差押えがつく前に役所に行って事情を話し数千円でも良いので分割で支払う事をお勧めします。

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Q16 離婚して、住んでいる住宅ローンが滞納するとどうなるの？

○あなたが共有名義人でない場合

離婚した相手が自己の名義で所有し、ローンを借りている場合は、あなたはいずれ家を出ていかなければなりません。

○あなたが共有名義人の場合

この場合は、少々厄介です。多くの場合連帯債務・連帯保証人となっていますので、相手が住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者はあなたに支払いを求めてきます。そのまま放置しておくと相手もあなたもブラックリストになり、いずれ競売にかけられます。

そうなる前に、相手とよく話し合い住宅をどうするか結論を出すべきです。

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Q17 共有名義の相手が行方不明の場合、任意売却はできるの？

行方不明者本人の確認ができない場合難しいです。

任意売却、通常の売却にかかわらず所有者の売却をするという意思の確認がとれなければ所有権の移転はできません。従って、共有者が行方不明の場合は一般的には競売で処理するしかないと思われます。

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Q18 任意売却したらブラックリストにならないの？

任意売却で処分をすると確かにブラックリストに記載されます。競売でも同じです。
これは、任意売却をするからブラックリストに載る訳ではなく、住宅ローンを滞納した結果ブラックリストに載るのです。

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Q19 何とかして自宅を残すことはできないの？

以下の４つの方法があります。

１残債務の一括返済

当然残債務を一括返済できれば、自宅に住み続けることができますが、殆どの場合、これは不可能と思います。

２条件変更

住宅ローン以外に借入れがなければ銀行等に支払い条件変更の相談をしてみてください。

３民事再生

住宅ローン以外に消費者金融などに多額の借り入れがある場合は、民事再生という法的手段があります。

４自己破産、親族による購入

民事再生が困難な場合は、自己破産後に自宅を親族等に任意売却し、賃貸で借りるという方法です。これができれば自宅に住み続けることができます。

但し、親族が購入資金を保有しているか、諸条件はありますが、新たに住宅ローンを組めることが必要となります。

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Q20 競売でも任意売却でも家を手放すなら同じじゃない？

いいえ、違います。

任意売却は競売より高額にて処分できますので、債権者により多くの残債務を支払うことが可能です。
任意売却はあなたが売主で、競売は裁判所が売主ですから、任意売却で処分する方が引越しの時期や、費用等有利に進められます。
弊社は、依頼者の利益の為に活動しますので、任意売却には多くのメリットがあります。

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Q21 知り合いの不動産屋に頼んでも大丈夫？

任意売却を行うのに最重要なことは、その不動産会社がどれだけ任意売却に対する知識と経験があるかということです。
任意売却は、非常に手間と時間がかかり、銀行などの債権者との交渉があり、任意売却という債権絡みのノウハウが求められます。交渉の仕方によっては、債権者の同意を得られず競売になってしまう場合もあります。つまり、任意売却を成功させるには正しい業者選びが非常に重要となってきます。

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Q22 任意売却を弊社に依頼すると、どのように進めるの？

お客様との面談時、主に次の点について聞き取り、ご説明いたします。

●住宅ローン滞納状況の確認

住宅ローンの滞納が無い、又は１、２ヶ月の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので通常滞納6ヶ月で融資金融機関が「事故案件」とみなし、保証会社の代位弁済後、同意を得て任意売却をすすめてまいります。外資系金融機関は早い対応を求める場合があります。

●各債権者の残債務の確認

不動産についている各債権者の残債務、差押えによる税金の滞納額、今後売却する不動産に差押えされる可能性のある税金や、無担保ローンの確認をいたします。

住宅ローンの他に多額の無担保ローン（消費者金融等）などの借り入れがある場合、債務整理アドバイスをいたします。専属弁護士をご紹介いたします。

●生活状況確認・売却後の残債務について

お客様の職業、現在の収入・支出を確認いたします。売却後の残債務を債権者にどのように月々支払っていくかをあらかじめ考えておくためです。

●売却不動産の査定

売却価格の査定をいたします。後日お伺いして査定する場合もございます。

任意売却は、債権者の同意を取り付けて行う売却ですから、あなたと、債権者に対しての査定となります。

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