よくある質問Ｑ＆Ａ
- Q１ 任意売却って何？
- Q２ メリットって何？
- Q３ デメリットは？
- Q４ 競売って何？
- Q５ 競売になったら家を出ていかなくてはならないの？
- Q６ 住宅ローンを滞納するとどうなるの？
- Q７ 住宅ローンの月々の支払いの減額は可能？
- Q８ 「期限の利益の喪失」とは何？
- Q９ 「代位弁済」とは何？
- Q10 任意売却すると住宅ローンは払わなくていいの？
- Q11 費用はどうなるの？
- Q12 任意売却したら自己破産しないといけないの？
- Q13 自己破産したら住宅ローンの支払いはどうなるの？
- Q14 引越し費用が用意できない場合はどうなるの？
- Q15 滞納している固定資産税はどうしたらいいの？
- Q16 離婚して、住んでいる住宅ローンが滞納するとどうなるの？
- Q17 共有名義の相手が行方不明の場合、任意売却はできるの？
- Q18 任意売却したらブラックリストにならないの？
- Q19 何とかして自宅を残すことはできないの？
- Q20 競売でも任意売却でも家を手放すなら同じじゃない？
- Q21 知り合いの不動産屋に頼んでも大丈夫？
- Q22 どのように進めるの？
- Q23 不動産名義は変更できるのでしょうか？
- Q24 住宅の税金は今後どうなるのか？
- Q25 住宅ローン控除は今後どうなるのか？
- Q26 連帯保証人から外れたい
- Q27 離婚時の財産分与、住宅ローンはどうなるの？
- Q1 任意売却って何？
任意売却とは不動産についている抵当権（住宅ローン・不動産担保ローン・事業者ローン）の支払いが滞納し、債権者（ローン会社）が競売で処分する前に、債権者の同意を得て売却することです。但し、任意売却のほとんどは売却後、債務が残りますが、債権者との話し合いにより月々5,000円から30,000円程度の無理のない返済に応じてくれる場合が多いです。 任意売却の対象は次の状況の方です。
- 住宅ローンが３ヶ月以上滞納していて、債権者から債務の一括請求されている方。
- 「競売開始決定通知」が来ている方。
債権者から一括請求が来た後、任意売却をしないでそのままにしていると、債権者は所有者の承諾もなく「競売」にかけてきます。「競売開始決定通知」が来て落札され、新所有者に変わるまでには６ヶ月位の期間がかかります。
今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローン支払いが難しい方も早めの対処が必要です。
- Q2 メリットって何？
- ・所有者・債権者・買主が話し合いにより、納得して売却できる。
- ・債権者により多くの返済ができる。
- ・一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。
- ・売却後、残債務が残った場合、柔軟な返済処理ができる
- ・通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われる。
- ・不動産会社への仲介手数料
- ・抵当権抹消費用
- ・滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
- ・滞納分の固定資産税・住民税
- 話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることがある。
- Q3 デメリットは？
- 任意売却をするためには、債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできません。
- 保証人がいる場合、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡がとれない場合任意売却が行えない場合があります。
- Q4 競売って何？
競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却することです。 通常は、競争入札により、最も高い価格を入札した者が落札します。 落札者が裁判所に代金を納付した時点で不動産の所有権は落札者に移転します。 競売による売却はあなたが売主ではなく、裁判所が売主です。よって、一切の要望は聞き入れてもらえません。
さらに、誤解されている方が多いのですが、競売で不動産が処分されても住宅ローンは無くなりません。銀行は競売で回収できなかった不足分を債務者である持ち主に請求します。
- Q5 競売になったら家を出ていかなくてはならないの？
「競売開始決定通知」が届き、約４ヶ月〜６ヶ月位で競売落札となります。当然、その間は住み続けることができます。落札され、そこに住み続けると「不法占拠」となりますので、家を出ていかなければなりません。通常引越し代も手当てされませんのでご注意ください。
- Q6 住宅ローンを滞納するとどうなるの
住宅ローンを滞納すると、最初は文書による督促が来ます。この時点で、必ず金融機関に支払いの相談（リスケジューリング）をして下さい。
そのまま何も対策を講じないでいると、滞納３ヶ月位で事故案件として個人情報センターに通知、登録がされます。登録が完了するとクレジットカード等の使用ができなくなります。俗に言うブラックリストです。
滞納3ヶ月から6ヶ月で今までの支払い期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」となり、ローン残金全額の一括請求が金融機関又は、保証会社から通知されます。
その後債権者は、不動産を差し押さえ競売の申し立てにより債権を回収します。
- Q7 住宅ローンの月々の支払いの減額は可能？
可能です。 各債権者（金融機関）に支払いの条件を交渉し月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。但し、債務の免除はできません。 期間の延長をして月々の支払いを抑えますので以前より債務額は増えます。 また、支払い条件を変更した後に滞納すると住宅ローンの残債務を一括返済で請求される可能性があります。
- Q8 「期限の利益の喪失」とは何？
期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。 つまり、住宅ローンを約束通り返済している状況では、銀行・債権者はいきなり全額返せという事ができないようになっています。 ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合や自己破産など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。
住宅ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。その方法として、銀行・債権者は競売か、任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。この期限の利益の喪失の通知をもらってからあわてて、住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅そしです。銀行・債権者はこれ以降一切の分割支払いを受け付けません。
期限の利益の喪失の通知をもらってからの選択肢は３つしかありません。
- ・誰かに残った借金分のお金を借りて、全額一括返済する。
- ・任意売却で処理する。
- ・競売で家を処分される。
- Q9 「代位弁済」とは何？
住宅ローンの支払いが滞った場合には、ローン利用者に代わって、債務を保証した信用保証会社や保証協会が残りのローンを支払わなければなりません。これを代位弁済といいます。 住宅ローンの場合、保証会社が肩代わりして銀行などに元本と利息を返済します。
代位弁済になる期間は、銀行により様々ですが、住宅ローンを滞納して約３ヶ月から６ヶ月で代位弁済が行われます。 この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権（支払いを求める権利）を取得し、その範囲で債権者が債務者に対してもっていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。
- Q10 任意売却すると住宅ローンは払わなくていいの？
いいえ、払わなければなりません。
但し、競売で落札される場合より、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債務が減少します。
無担保債権として残債務は、住宅ローン会社や金融機関からサービサーに譲渡されます。その後、債務者はサービサーと交渉することになります。
通常、交渉次第で月々5,000円から30,000円位の間での分割返済が可能となったり、大幅に債務を圧縮し債務免除となることもあります。 但し、もちろん自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。
- Q11 費用はどうなるの？
ご依頼者からは一切いただきません。
仲介手数料・抵当権抹消費用・差押え解除費用・滞納管理費、修繕積立金等は債権者から頂きます。
- Q12 任意売却したら自己破産しないといけないの？
ひとつの方法として考えましょう。
任意売却をしても必ず自己破産しなければならないということではありません。 任意売却をして残った債務は、多くの場合債権者は、月々5,000円から30,000円位の分割払いに応じてくれますが、時に、厳しい債権者の場合、まとまった金額を要求し、交渉がまとまらないと給与を差押えることがあります。
その他、消費者金融等、複数の債務がある場合、自己破産という処理をした方が、新たなスタートに有利であるといえます。
- Q13 自己破産したら住宅ローンの支払いはどうなるの？
自己破産して免責が認められると住宅ローン残債務の支払いはしなくてよくなります。
- Q14 引越し費用が用意できない場合はどうなるの？
引越し費用は必ず出してもらえるものではありません。よって、ご自身である程度用意しなければなりません。当社の家財道具買い取りサービスがございますので、引越し費用のお手伝いが可能です。さらに、当社基準内で費用のお立替えもしていますのでご相談ください。
- Q15 滞納している固定資産税はどうしたらいいの？
分割で毎月払いましょう。
税金を滞納して、自宅に差押えがついている場合は、差押え解除の交渉をいたします。 固定資産税の差押えがほとんどですが、その他住民税・源泉税・国民保険・自動車税などの滞納があれば差押えがあります。
自宅に差押えがつく前に役所に行って事情を話し数千円でも良いので分割で支払う事をお勧めします。 差押がついてしまった後でも少しづつでも納付することにより差押えの解除がスムーズになります。
- Q16 離婚して、住んでいる住宅ローンが滞納するとどうなるの？
- ○あなたが共有名義人でない場合
- 離婚した相手が自己の名義で所有し、ローンを借りている場合は、あなたはいずれ家を出ていかなければなりません。
- ○あなたが共有名義人の場合
- この場合は、少々厄介です。多くの場合連帯債務・連帯保証人となっていますので、相手が住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者はあなたに支払いを求めてきます。そのまま放置しておくと相手もあなたもブラックリストになり、いずれ競売にかけられます。
- そうなる前に、相手とよく話し合い住宅をどうするか結論を出すべきです。
- Q17 共有名義の相手が行方不明の場合、任意売却はできるの？
行方不明者本人の確認ができない場合難しいです。
任意売却、通常の売却にかかわらず所有者の売却をするという意思の確認がとれなければ所有権の移転はできません。従って、共有者が行方不明の場合は一般的には競売で処理するしかないと思われます。
- Q18 任意売却したらブラックリストにならないの？
任意売却で処分をすると確かにブラックリストに記載されます。競売でも同じです。 これは、任意売却をするからブラックリストに載る訳ではなく、住宅ローンを滞納した結果ブラックリストに載るのです。
- Q19 何とかして自宅を残すことはできないの？
以下の４つの方法があります。
- １残債務の一括返済
- 当然残債務を一括返済できれば、自宅に住み続けることができますが、殆どの場合、これは不可能と思います。
- ２条件変更
- 住宅ローン以外に借入れがなければ銀行等に支払い条件変更の相談をしてみてください。
- ３民事再生
- 住宅ローン以外に消費者金融などに多額の借り入れがある場合は、民事再生という法的手段があります。
- ４自己破産、親族による購入
- 民事再生が困難な場合は、自己破産後に自宅を親族等に任意売却し、賃貸で借りるという方法です。これができれば自宅に住み続けることができます。
- 但し、親族が購入資金を保有しているか、諸条件はありますが、新たに住宅ローンを組めることが必要となります。
- Q20 競売でも任意売却でも家を手放すなら同じじゃない？
いいえ、違います。
任意売却は競売より高額にて処分できますので、債権者により多くの残債務を支払うことが可能です。 任意売却はあなたが売主で、競売は裁判所が売主ですから、任意売却で処分する方が引越しの時期や、費用等有利に進められます。 弊社は、依頼者の利益の為に活動しますので、任意売却には多くのメリットがあります。
- Q21 知り合いの不動産屋に頼んでも大丈夫？
任意売却を行うのに最重要なことは、その不動産会社がどれだけ任意売却に対する知識と経験があるかということです。 任意売却は、非常に手間と時間がかかり、銀行などの債権者との交渉があり、任意売却という債権絡みのノウハウが求められます。交渉の仕方によっては、債権者の同意を得られず競売になってしまう場合もあります。つまり、任意売却を成功させるには正しい業者選びが非常に重要となってきます。
- Q22 どのように進めるの？
お客様との面談時、主に次の点について聞き取り、ご説明いたします。
- ●はじめに住宅ローン滞納状況の確認をします
- 住宅ローンの滞納が無い、もしくは１、２ヶ月程度の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれません。 通常は滞納6ヶ月で融資金融機関が「事故案件」とみなし、そこから保証会社の代位弁済後、同意を得て任意売却を進めます。ただし、外資系金融機関は早い対応を求める場合が多いようです。
- ●次に各債権者における残債務の確認を行います
- 不動産にかかる各債権者の残債務、差押えによる税金の滞納額、今後売却予定の不動産に対し、差押えされる可能性のある税金や、無担保ローン等いわゆる「残債務」の確認を行います。
- 住宅ローンの他にも多額の無担保ローン（消費者金融等）などの借り入れがある場合には、その債務整理についてアドバイスを行っていただける弁護士をご紹介いたします。
- ●生活状況の確認と売却後の残債務について
- 現在のお客様の職業や現在における収入・支出を確認させていただきます。これは売却後の残債務を債権者にどのように月々支払うかを事前に考えておくために必要です。
- ●最後に売却不動産の査定を行います
- 最後に売却価格の査定を行います。また後日お伺いして査定する場合もございます。
- 任意売却とは、債権者の同意を取り付けてから行う売却方法ですので、あなたと債権者に対しての査定となります。
- Q23 離婚の際、不動産名義は変更できるのでしょうか？
所有者名義は変更が可能ですが、金融機関の承諾が必要です。ローン名義を変えるのは、借り換えや保証人などが必要な上、金融機関の承諾が必要ですのでご注意ください。所有者名義の変更についても、金融機関との契約をご確認ください。 離婚するからと言って勝手に名義を変更することは出来ません。
- Q24 離婚の際、住宅の税金は今後どうなるのか？
離婚の場合、不動産の財産分与ではかなり注意が必要です。
- ●贈与税
- 離婚による財産分与では、「贈与税」は原則課税されませんが、離婚の事由が脱税目的であることが明確とされた場合や、分与された額が、不当に多すぎると判断された場合、もしくは税務署に対して財産分与であるとしっかり説明できないものには贈与税がかかる場合があります。
- ●譲渡所得税
- 財産分与の際の住宅の評価額が、購入時の評価額より高い場合には、利益を受ける事になりますので、分与した方に譲渡所得税がかかります。これは離婚後に所有権を移すことで、一定の条件を満たせば非課税になる場合があります。また、婚姻期間が20年を超える夫婦が離婚により居住用不動産を贈与する場合に限り、2000万円の配偶者控除がありますが、こちらは離婚成立前に所有権を移さなければなりません。
- ●不動産取得税
- 財産分与される人が不動産を取得した時点で不動産取得税がかかりますが、離婚の場合は贈与税と等しい扱いになり、不動産取得税は発生しません。但し、慰謝料という名目であったり、生活の為に分与した場合には、課税対象になることを覚えておいてください。合意書を事前に交わすことにより、必ずしも受け取る側が不動産取得税を払わずに済む場合もありますが、離婚するお二人ですので法律に詳しい第三者によるアドバイスを受ける事をお勧めします。
- ●登録免許税
- 最後に受け取った不動産を法務局に登記する時点で、分与を受けた人は登録免許税がかかりますが、先ほどの合意書を事前に交わすことにより、分与した方が支払うこともできます。
- Q25 離婚の際、住宅ローン控除は今後どうなるのか？
離婚しても住宅ローン控除は受けれますが、一定条件を満たす必要があります。
- ●ローンの名義人が居住していること
- 住宅ローン控除は、ローンを組んだ契約者自身が居住していること事が要件にあります。 夫が契約者の場合、夫が住居を出るパターンの離婚では住宅ローン控除は受けられません。 もちろん、ローン契約者である夫が離婚後もそのまま住み続ける場合には何も問題ありません。 もし夫が住居を出ることになり、妻がそのまま住み続ける場合には、「妻名義」でのローンを組む必要が発生するのです。いわゆる「住宅ローンの借り換え」に当たります。 妻が住宅ローンを借り換えた上で住み続けるのであれば、居住者である妻が控除を受けることが可能となります。
- ●10年以上のローンであること
- 住宅ローン控除を受ける要件の一つに「ローン返済期間が10年以上」という要件があります。もし借り換えを行った場合には、残債務などからローンの返済期間に注意が必要です。もちろん10年未満となれば、控除を受けることができません
- ●新築から25年（耐火建築物でなければ20年）以内であること
- こちらも上記と同様に「借り換え時に注意するべき点」です。 期間の記載が25年（または20年）とありますが、これは「住宅を取得した日以前、25年（または20年）以内に建築されたかどうか」が基準になります。 要するに「離婚時に所有権を取得した」場合には、そこから逆算して25年または20年以内に建築された建物である必要があります。
- ●夫婦間での譲渡でないこと
- 離婚の場合の話をしているので、このケースはあまり無いと思いますが、法律上「取得時に生計をひとつにしており、その取得後も引き続き生計をひとつにする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと」という要件があります。 ということは、「離婚届を出す前に所有権移転をしてしまった場合」には控除が受けられません。 所有権の移転は離婚が成立した後＝「離婚届を出した後」に行うのが望ましいです。しかしながら「譲渡所得税」との兼ね合いもありますので、所有権の移動については、法律や不動産業務に詳しい第三者のアドバイスの元で検討をすべきだと考えられます。
- ●贈与による取得でないこと
- 離婚時の「財産分与」であれば問題ありませんが、財産分与ではなく「贈与」という形により所有権が移った場合には控除が受けられません。
- Q26 離婚の際、連帯保証人から外れたい
離婚するからと言って、連帯保証人から外れる事はありません。夫婦の縁は離婚で切れますが、住宅ローンに関しては債務者である夫と連帯保証人である妻は、それぞれが個別に金融機関との契約を交わしているので、連帯保証人と金融機関との契約は続く事になるのです。
- ●どうしても連帯保証人から外れたい場合
- 連帯保証人から外れるのは、かなり難しいとお考えください。どうしても連帯保証人から外してほしい場合には、ご自身に代わって金融機関が納得する資産を持っている人を要しなければなりませんし、その場合でもかなり困難を極める事と考えられます。 これは借りた本人である主たる債務者においても同様ですが、それだけのリスクを負ってくれる人を探すこと自体とても難しいでしょうし、金融機関が納得しないケースが多く、方法のひとつとしては住宅ローンを違う金融機関で借り替えることも考えられますが、やはりこの方法も困難なはずです。
- Q27 離婚時の財産分与、住宅ローンはどうなるの？
住宅ローンも財産分与のひとつになります。マイナスの財産であっても「財産」に変わりありません。従って、財産分与される他の財産と同様に住宅ローンも財産分与となります。 ですが、不動産自体はローン契約の元に成り立っていますので、しっかりと契約内容や、名義、保証人、評価額も調べておくことが必要です。
